„EIKA Development“: valdydami NT projektus kuriame norimą naudą užsakovams
Profesionaliai suvaldytas nekilnojamojo turto (NT) projekto vystymas galiausiai duoda gerokai didesnę investicinę grąžą. Ir priešingai – NT projekto vystymo metu padarytos klaidos, neįvertintos įvairios aplinkybės gali lemti, kad planuota investicinė grąža sumažės dramatiškai arba jos visai nebus. Martynas Žibūda, daugiau kaip 30 metų patirtį sukaupusios NT projektų valdymo UAB „EIKA Development“ generalinis direktorius, atskleidžia, kada reikalingas NT projektų valdytojas ir kokią naudą jis teikia.
„Projekto valdytojas reikalingas tam, kad atstovautų užsakovui visais su NT projektu susijusiais klausimais. Jis iš esmės turi susitapatinti su juo ir veikti vien jo naudai“, – NT projekto valdytojo naudą jau pokalbio pradžioje apibendrina M. Žibūda.
Pasak jo, kad NT projekto valdytojo ir užsakovo interesai sutaptų, valdytojas turi turėti tą pačią motyvaciją kaip ir užsakovas. Neretai tai būna sėkmės mokestis nuo investicijų grąžos, kuri apibrėžiama pelno dalimi laike. Kartais, jei projektas neapima pajamų dalies, tai apibrėžiama statybos objekto savikaina ir projekto įgyvendinimo terminais.
NT projektų įvairovė
„EIKA Development“ specialistai vien per pastaruosius keletą metų valdė ar tebevaldo daugybę gerai žinomų ir matomų NT projektų, pvz., daugiabučių – „Žvėryno personos“, „Medeinos namai“, „Miško sprintas“, verslo centrų – „FLOW“ bei „Jasinskio2“ Vilniuje, apgyvendinimo – SPA ir boutique viešbutis Palangoje „Monist“, „Eglės“ sanatorijos rekonstrukcija Druskininkuose, coliving „Solo Society“, viešbutis „Hilton Garden Inn“, pramoninių – „KIKA Group“ gamykla Kaune, „Mestilos“ aliejinių augalų sėklų perdirbimo ir biodyzelino gamykla Klaipėdoje.
Pasak M. Žibūdos, kokius iššūkius tenka spręsti NT projekto valdytojui, galima atsakyti per šiemet Vilniuje oficialiai atidaryto verslo centro „Jasinskio2“ pavyzdį. Investuotojas sklypą įsigijo su statybos leidimu viešbučiui statyti, tačiau projekto valdytojui kėlė užduotį projektą perdaryti į apartamentų viešbutį – statyti butus nuomai. Bet šiuo projektu susidomėjo advokatų kontora „Ellex Valiunas“, kuri pageidavo į šią vietą perkelti jų naująjį biurą.
„NT projekto valdytojas užsakovui reikalingas, kai būtinas lankstumas bei išankstinė galutinio rezultato prognozė. Susiduriame su atvejais, kai užsakovas turi parengtą pastato techninį projektą, nori pradėti statybas, tačiau tuo pačiu metu nori pakeisti tam tikrus pastato funkcionalumus, nori papildomų pagerinimų ir naudų. Tokiu atveju neišvengiamai reikia pasitelkti projekto valdytoją, kuris adaptuotų visą procesą: pakeistų projektavimo užduotį, išimtų naują statybos leidimą, bet kartu neišilgintų pastato statybų trukmės“, – pasakoja „EIKA Development“ vadovas.
Tenkina interesus
Naujajame statybų leidime atsirado esminių pakeitimų, pvz., pagal didžiojo nuomininko pageidavimus buvo perprojektuotos ir įrengtos vidaus erdvės, vietoje vieno požeminio aukšto su liftu automobiliams buvo suprojektuoti ir pastatyti du aukštai su nuvažiavimo pandusais, kad automobiliai galėtų patogiau patekti į garažą.
„Taip pat atstovavome užsakovui ir sprendėme įvairius statybos metu kilusius klausimus su kaimyninių pastatų gyventojais, teikėme informaciją žiniasklaidai. Kiekvienas NT projektas yra unikalus ir kylantys klausimai dažniausiai reikalauja nestandartinių sprendimų, įvairių sričių išmanymo – nuo projektuotojų ir konstruktorių iki pastatų moderniausių sistemų diegimo bei priežiūros kaštų prognozės. Naudodamiesi sukaupta patirtimi mūsų specialistai randa racionalius atsakymus ir sprendimus, – teigia „EIKA Development“ vadovas. – Svarbiausia valdytojo vaidmuo – matyti visumą, suprasti skirtingų sprendimų priežastinius ryšius ir suderinti visų NT projekto dalyvių interesus bei naudą: pradedant užsakovu, miesto ir kaimynų poreikiais, baigiant architektūros kokybe ir patalpų nuomininkais.“
Tikslas – sukurti laukiamą naudą
„Projekto valdytojo atsakomybė – užtikrinti, kad visi projekto dalyviai sukurtų reikiamą pridėtinę vertę ir būtų gauta laukiama nauda“, – teigia M. Žibūda.
Pasak jo, patirtis rodo, kad NT projekto valdytojas būtinas visais atvejais, kai galutinis tikslas arba užduotis nėra visiškai suformuota, o ypač pastatų rekonstrukcijų atveju, kai nėra aišku, kas ardant pastate bus rasta. Taip pat ankstyvose projektų stadijose, kai suformuojamas pastato biudžetas, bet reali pastato savikaina paaiškėja jau po pastato techninio projekto parengimo ir rangovų konkurso. Tai ypač dažnas atvejis valstybinėse institucijose, kai nustatomas išankstinis projekto biudžetas, kuris per įgyvendinimo laikotarpį „pasensta“, o skirtumas tarp lūkesčių ir rezultato neretai šokiruoja, nes nevykdomas „projektavimas į sąmatą“.
„NT projekto valdytojas negali eliminuoti užsakovui statybų brangimo rizikos arba garantuoti būsimų pajamų, tačiau privalo užtikrinti efektyviausią projekto valdymo kelią ir kiekvieno įvykio įtaką galutiniam projekto rezultatui“, – reziumuoja „EIKA Development“ generalinis direktorius M. Žibūda.
Žurnalas „Investuok“, 2026 m. kovas.