M. Žibūda: investuojate į NT – siūlome 30 metų kauptą tokių projektų valdymo „know-how“

Martynas Žibūda, nekilnojamojo turto (NT) projektų valdymo UAB „EIKA Development“ generalinis direktorius, pasakoja, kad į NT plėtotojus paprastai kreipiamasi dėl dviejų pagrindinių tikslų. Vieni ateina su finansais ir renkasi investuoti į NT vystytojo siūlomus projektus, o turintys sklypus ar kitą NT „perka“ profesionalius patarimus, kaip turimą NT išplėtoti – nuo projekto idėjos, valdymo iki sukurto NT garantinio aptarnavimo.

Kas kreipiasi į „EIKA Development“ dėl NT projektų valdymo?

Dėl NT projektų valdymo kreipiasi tie, kurie iš savo verslų veiklos ar jų pardavimo yra sukaupę investuotino kapitalo, arba turi NT – sklypų, pastatų, – kuriuos nori „įdarbinti“. Jie prašo patarimo, kur galėtų investuoti savo pinigus ar turimą NT. Kiekvienu atveju pirmiausia išsamiai išsiaiškiname kliento tikslus, nes jų yra skirtingų.

Paprastai į mus kreipiasi norintys investuoti bent 1 mln. eurų ar panašios vertės NT valdantys juridiniai ir fiziniai asmenys. O dažniausiai – investuojantys į projektą apie 3 mln. eurų (su turimo NT verte), nes tokiu atveju dar galima skolintis iš banko ir iš viso investuoti apie 10 mln. eurų.

Ką jiems siūlote?

Iš esmės galimi du pagrindiniai pasirinkimai.

Pirma galimybė – siūlome jungtis prie jau vystomo ar planuojamo pradėti projekto ir į jį investuoti norimas finansines lėšas, pavyzdžiui, plėtojamus biurų ar gyvenamuosius pastatus. Tai gali įvykti dar tik pradinėje stadijoje, kai įsigyjamas sklypas, rengiamas projektas ir pan., ar jau pajudėjusiame projekte.

Kita galimybė, kai žmogus ar bendrovė turi gamybines ar kitos paskirties patalpas sklype ar tiesiog teritoriją, kuri yra ypač patrauklioje miesto ar gamtos vietoje ir ten plėtoti gamybą netikslinga, nori jos konversijos. Šiuo atveju klientai kreipiasi pagalbos ir mūsų patarimo, kaip panaudoti sklypą, valdomą NT, kad jis duotų kuo didesnę naudą: ar statyti gyvenamuosius namus, ar būstus nuomai, o gal biurus ar kitos paskirties pastatus? Kitaip tariant, į mus kreipiasi norėdami gauti mūsų komandos per 30 metų sukauptą know-how, kad, išanalizavę kliento poreikius, tikslus, pasiūlytume jam tinkamiausią sprendimą.

Ar skirias investuotojų tikslai?

Kaip jau minėjau, pirmiausia išsamiai išanalizuojame kliento pageidavimus.

Vieniems svarbiausia turimą NT panaudoti maksimaliai grąžai gauti per jų pageidaujamą laiką, pavyzdžiui, ką nors pastatyti ir parduoti.

Kitiems turimas sklypas, kitas NT kelia sentimentus ir su juo jie nenori atsisveikinti, t. y. NT turime plėtoti taip, kad jis, pavyzdžiui, liktų kliento nuosavybė ar jame būtų vystoma tam tikra pageidaujama veikla. Su pasirinkusiais išplėtoti NT ir jo neparduoti sutartys pasirašomos ir dešimtmečiui, nes reikia laiko sukurti idėjai, teritorijų planavimui, pastatų projektavimui bei statyboms, o tai įgyvendinus rūpinamės kliento turto nuoma, garantiniu aptarnavimu, sprendžiame kitus su jo NT susijusius poreikius. Šiuo atveju klientui padedame susikurti nuolatinių pajamų šaltinį.

Dar labai svarbu, kokią riziką linkęs prisiimt investuotojas. Ar jis nori rinktis investicijų kryptį į populiarų, tradicinį NT, ar nišinį projektą, kokiais, pavyzdžiui, dar galime vadinti butus nuomai. Beje, atvykstant vokiečių brigadai, kurią sudarys apie 4 800 karių ir dar apie 2 000 civilių, oficialios butų nuomos paklausa Vilniuje ir Kaune turėtų reikšmingai išaugti.

Ką patartumėte tiems, kurie planuoja kreiptis į profesionalus dėl NT projektų valdymo?

Pirmiausia jiems patarčiau išsigryninti savo esminius poreikius ir tikslus.

Pavyzdžiui, vienų svarbiausias tikslas – investicijų saugumas. Tokiu atveju, matyt, patartume investuoti į veikiantį ir nuomos pajamas generuojantį NT, pavyzdžiui, biurų pastatą, neprisiimant tokio turto vystymo rizikos nuo pradinės stadijos. Šiuo atveju galima tikėtis 12–13 % metinės grąžos. O pasirinkus investuoti nuo projekto vystymo pradžios, pavyzdžiui, kai dar tik perkamas sklypas daugiabučiams, rengiamas projektas ir t. t., galima tikėtis bent 15 % vidutinės metinės grąžos kasmet per maždaug 4–6 metų laikotarpį, kiek paprastai trunka NT projekto įgyvendinimas.

Beje, mūsų pirmasis gyvenamosios paskirties būsto vystymui skirtas „Eika Residential Fund“ jau uždarytas. Jis buvo labai sėkmingas, investuotojams sugeneravo dvigubai didesnę grąžą nei buvę lūkesčiai – nors buvo veikiama įtemptu laikotarpiu, gauta vidutinė metinė grąža po valdymo ir sėkmės mokesčių siekė 31,37 %.

Žurnalas „Investuok“, 2025 m. gegužė.